Veelgestelde vragen
FAQ over tijdelijke verhuur
De veelgestelde vragen zijn opgedeeld in de onderwerpen:
- 1. Procedure vergunningverlening
- 2. Beleid; wanneer vergunningverlening?
- 3. Vereisten tijdelijke verhuur
- 4. Huurprijs
1. Procedure vergunningverlening
1.1 Welke woningen kunnen tijdelijk worden verhuurd?
Artikel 15 van de Leegstandwet voorziet in de mogelijkheid voor de eigenaar om bepaalde leegstaande woningen en gebouwen tijdelijk te verhuren. In de eerste lid zijn de gevallen opgesomd waarop de regeling van tijdelijke huur en verhuur van toespassing is. In alle overige gevallen is deze regeling van tijdelijke huur en verhuur niet van toepassing. De volgende categorieën woonruimte kunnen op grond van de Leegstandwet tijdelijk worden verhuurd:
1. Woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie en/of onderwijs dat in afwachting is van een andere bestemming
2. Woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning, die: Nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning); In de twaalf maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar geheel of grotendeels bewoond is geweest (of, wanneer de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, sindsdien door de eigenaar bewoond is geweest); In de tien jaar voordat de woning leeg kwam te staan slechts drie jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd is geweest;
3. Woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning.
1.2 Mag de gemeente het modelaanvraagformulier aanpassen voor gemeentelijke situatie en vragen om documenten zoals een kopie koopakte van beide woningen waar de namen op staan, akkoord hypotheekverstrekker?
Nee, dat mag niet. Gemeenten wordt gevraagd zich aan het voorbeeldformulier te houden. De Leegstandwet stelt niet de eis dat de woning-eigenaar twee woningen in eigendom moet hebben. Dus dat hoeft de aanvrager niet te bewijzen. De wet stelt alleen de eis dat de woning leeg staat en voor de verkoop is bestemd. Het kan dus ook zijn dat de woning-eigenaar inmiddels in een huurwoning zit en zijn vorige woning niet verkocht krijgt.
De gemeente kan beter een bewijs vragen dat de woning daadwerkelijk te koop staat. Wat betreft goedkeuring van de bank voor verhuur door de eigenaar: dat hoeft de gemeente niet te controleren. Dat valt niet onder de verantwoordelijkheid van de gemeente, maar is een civielrechtelijke kwestie tussen hypotheeklener en de bank. De gemeente kan volstaan met de opmerking in de vergunning dat naast de gemeente ook de bank toestemming moet geven voor de tijdelijke verhuur.
1.3 Welke procedures van vergunningverlening moeten gevolgd worden bijvoorbeeld m.b.t. de termijnen waarbinnen een vergunning moet worden afgegeven of publicatie van de beslissing?
De Algemene wet bestuursrecht (de Awb) is van toepassing op de Leegstandwet, voor zover de Leegstandwet niet afwijkt van de Awb, zoals het geval is met bezwaar en beroep (o.g.v. de Leegstandwet is geen bezwaar en beroep mogelijk tegen beslissing tot wel/niet vergunningverlening).
De termijnen kunt u daaraan ontlenen en niet alle beschikkingen hoeven op grond van de Awb gepubliceerd te worden. Alleen als er sprake is van een onbekend aantal belanghebbenden zoals bedoeld in art. 3:42 Awb.
1.4 Is er een zogenaamde puntentelling voor het bepalen van de huurprijs?
Nee, vanaf 1 juli 2013 stelt de eigenaar zelf de huurprijs vast, tenzij de vergunning voor 1 juli 2013 is afgegeven.
1.5 Is er een maximum koopprijs waarboven de woning niet op grond van de Leegstandwet tijdelijk mag worden verhuurd?
Nee, er geldt geen maximum koopprijs om een woning tijdelijk te kunnen verhuren o.g.v. de Leegstandwet. Wel kan het zijn dat een eigenaar een zodanig hoge koopprijs vraagt dat de woning gezien de marktsituatie naar verwachting niet zal worden verkocht. Dan moet de gemeente beoordelen of de woning wel voor de verkoop is bestemd (zie vraag 2.3).
1.6 Wat te doen als de toekomstige huurder nog niet bekend is?
In de vergunningaanvraag moet worden vermeld wie de toekomstige huurder is. Is de huurder nog niet bekend, dan kan bijvoorbeeld in de vergunning worden bepaald dat de huurder op een later tijdstip nog aan de gemeente bekend wordt gemaakt (bijvoorbeeld d.m.v. een afschrift van de huurovereenkomst).
1.7 Hoe om te gaan met complexgewijze toewijzing van een vergunning voor tijdelijke verhuur?
De Leegstandwet maakt het verlenen van één vergunning voor een complex mogelijk. Dat zal dan wel als zodanig aangevraagd moeten worden. Natuurlijk moet wel duidelijk zijn om welke woningen het gaat; er mag geen misverstand (kunnen) ontstaan over de vraag of een bepaalde woning nu wel of niet onder de vergunning valt. In de vergunning dienen de individuele adressen die het betreft dan ook duidelijk aangegeven te worden evenals de bijbehorende maximale huurprijzen.
1.8 Is het verlenen van een vergunning voor tijdelijke verhuur met (deels) terugwerkende kracht voor een periode van twee jaar juridisch toegestaan?
Het is niet mogelijk om een vergunning met terugwerkende kracht toe te kennen. Vermoedelijk heeft de aanvrager de woning al verhuurd en wil dit nu met een vergunning omzetten in tijdelijke verhuur. Dit is niet toegestaan, omdat de huurder al huurbescherming heeft opgebouwd en de woning bij vergunningverlening leeg moet staan. Het met terugwerkende kracht aanvragen van een vergunning is voor de verhuurder ook niet gunstig, de vergunning zou daardoor immers korter geldig zijn. Als de aanvraag aan alle overige eisen in de wet voldoet, kan de gemeente de vergunning wel afgeven per direct of op een gewenste datum in de toekomst.
2. Beleid; wanneer vergunningverlening?
2.1 Welke woningen kunnen tijdelijk worden verhuurd?
Artikel 15 van de Leegstandwet voorziet in de mogelijkheid voor de eigenaar om bepaalde leegstaande woningen en gebouwen tijdelijk te verhuren. Ook onzelfstandige woningen (kamers) tijdelijk kunnen worden verhuurd. In de eerste lid van artikel 15 van de Leegstandwet zijn de gevallen opgesomd waarop de regeling van tijdelijke huur en verhuur van toespassing is. In alle overige gevallen is deze regeling van tijdelijke huur en verhuur niet van toepassing. De volgende categorieën woonruimte kunnen op grond van de Leegstandwet tijdelijk worden verhuurd:
1. Woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie en/of onderwijs dat in afwachting is van een andere bestemming
2. Woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning, die: Nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning); In de twaalf maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar geheel of grotendeels bewoond is geweest (of, wanneer de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, sindsdien door de eigenaar bewoond is geweest); In de tien jaar voordat de woning leeg kwam te staan slechts drie jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd is geweest;
3. Woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning.
2.2 Wanneer is sprake van Leegstand?
De definitie van leegstand in de Leegstandwet is: ‘het niet of niet krachtens een zakelijk of persoonlijk recht in gebruik zijn alsmede een gebruik dat de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van deze wet’. Het is voor vergunningverlening op grond van de Leegstandwet niet nodig dat de woonruimte al geruime tijd, bijvoorbeeld een half jaar of een jaar, leegstaat. Het enkele leegstaan is voldoende. De gemeente kan dit bijvoorbeeld in het GBA nagaan.
2.3 Wanneer is een woning voor verkoop bestemd?
De Leegstandwet heeft tot doel leegstand te bestrijden en biedt daarvoor o.a. het instrument van tijdelijke verhuur aan. Om tijdelijk te mogen verhuren moet aan twee aspecten worden voldaan: de woning moet leeg staan en de woning moet voor verkoop bestemd zijn, of bestemd zijn voor sloop of renovatie, of een woonruimte in een gebouw zijn. De Leegstandwet geeft geen definitie van "voor verkoop bestemd. Uit de Memorie van Toelichting kan worden afgeleid dat de gemeente bij de vergunningaanvraag deze vraag moet beoordelen. De gemeente zal dat van geval tot geval moeten bekijken en beoordelen. De gemeente kan van de eigenaar vragen aan te tonen dat de woning daadwerkelijk te koop wordt aangeboden. Is de woning bijvoorbeeld aangeboden via Funda? Ook bij onderhandse verkoop zal de gemeente de overtuiging moeten krjgen dat het de woning te koop is aangeboden. Verder kan de gemeente beoordelen of de gevraagde koopprijs redelijk is. Dit tegen de achtergrond van de plaatselijke marktsituatie. De enkele bedoeling van de eigenaar (of de erfgenamen) de woning te willen verkopen bijvoorbeeld op termijn, zonder dat deze daadwerkelijk te koop is aangeboden, is te weinig om te kunnen spreken van "voor verkoop bestemde woning".
2.4 Wat wordt bedoeld met ‘de woning kan niet op een andere wijze aan de volkshuisvesting dienstbaar worden gemaakt’?
Dit betekent dat van de eigenaar niet kan worden gevergd dat deze de woning verkoopt, op normale (niet tijdelijke) wijze verhuurt of zelf bewoont. De eigenaar zou bijvoorbeeld onevenredig worden benadeeld door verkoop op dat tijdstip of door een beroep op huurbescherming door een niet-tijdelijke huurder op het moment dat de eigenaar de bestemming kan verwezenlijken.
2.5 Kunnen alleen woningcorporaties gebruik maken van de Leegstandwet?
Nee, de eigenaar van de leegstaande woonruimte kan een vergunning aanvragen. Met ‘eigenaar’ wordt degene bedoeld die bevoegd is tot in gebruik geven van een woning of gebouw. Dat kan een sociale of particuliere verhuurder zijn, maar ook een particuliere woningeigenaar of projectontwikkelaar. Bij de beoordeling van hetgeen van de eigenaar gevergd kan worden, kan overigens wel relevant zijn wie deze eigenaar is.
2.6 Wat te doen als de renovatie of sloop niet doorgaat?
Voorwaarde voor het verstrekken van een vergunning in het geval van renovatie of sloop is dat de (te verwachten) renovatie of sloop ingrijpend moet zijn en binnen een redelijke termijn moet plaatsvinden. Of dit zo is, zal de gemeente bij de aanvraag van de vergunning moeten beoordelen. Relevant kan zijn of reeds een sloop- of onttrekkingvergunning is afgegeven. Als later blijkt dat verkeerde informatie is verstrekt over de termijn waarop de renovatie of sloop zou plaatsvinden, dan zal verlenging van de vergunning uiteraard niet voor de hand liggen. De bestaande vergunning blijft dan wel in stand.
2.7 Mogen corporaties leeggekomen huurwoningen tijdelijk verhuren tot ze verkocht kunnen worden?
Leeggekomen huurwoningen van corporaties die verkocht gaan worden mogen niet tijdelijk worden verhuurd op grond van de Leegstandwet. Dat is alleen het geval als het gaat om huurwoningen die gerenoveerd of gesloopt gaan worden. Leeggekomen woningen van corporaties voldoen niet aan de eisen voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen (niet eerder bewoond, of laatstelijk door de eigenaar bewoond, of in afgelopen tien jaar maar maximaal 3 jaar verhuurd).
2.8 Mag de gemeente in het kader van de beleidsvrijheid bepaalde woningen in beleidsregels uitsluiten van het vergunningstelsel, bijvoorbeeld woningen waarop een starterslening loopt of woningen waarop een anti- speculatiebeding van toepassing is?
B&W hebben een grote mate van vrijheid bij het besluiten al dan niet een vergunning te verlenen. Zolang ze niet soepeler zijn dan de Leegstandwet kunnen ze veel zelf bepalen. Wel blijft het noodzakelijk iedere weigering afdoende te motiveren en eventueel te verwijzen naar beleidsregels. De voorgestelde werkwijze is niet in strijd met de Leegstandwet, maar dient zorgvuldig overwogen en gemotiveerd te worden. Uitgangspunt is immers dat mensen die tijdelijk met extra financiële lasten te maken hebben te ondersteunen en leegstand in de gemeente tegen te gaan.
2.9 Moet een gemeente leegstandbeleid hebben om vergunningen op basis van de leegstandwet af te kunnen geven?
Nee, de gemeente hoeft geen leegstandbeleid te hebben om vergunningen te kunnen afgeven. De gemeente kan de vergunningaanvragen beoordelen aan de hand van de criteria uit de wet. Een gemeente kan uiteraard wel een beleidskader opstellen.
2.10 Blijft de Leegstandwet gelden na de invoering van de Wabo of zal deze vergunning ook in de omgevingsvergunning worden opgenomen?
De invoering van de Wabo heeft geen invloed op werking van de Leegstandwet.
2.11 Mogen erfgenamen een woning tijdelijk verhuren op grond van de Leegstandwet?
Ja, ergenamen treden in de rechten en plichten van de eigenaar. Zij mogen na het overlijden van de eigenaarbewoner de vergunning voor tijdelijke verhuur aanvragen.
2.12 Kunnen kamers ook tijdelijk worden verhuurd?
Ja, dat kan. Er is één vergunning voor meerdere kamers mogelijk als het gaat om kamers die allemaal even groot zijn en waarbij evenveel kamers de voorzieningen moeten delen; dus eigenlijk alleen bij studentenflats met identieke kamers en identieke gemeenschappelijke voorzieningen. Dan hebben de kamers ook allemaal dezelfde maximale huurprijs. Als er verschil is in grootte van kamers, gemeenschappelijke voorzieningen en het aantal kamers dat de gemeenschappelijke voorzieningen moet delen, heeft dat gevolgen voor de huurprijs per kamer. In dat geval moet de vergunning per kamer worden afgegeven. N.B. Bij verhuur van kamers moet de maximale huurprijs via het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (Bijlage I onder B bij het Besluit huurprijzen woonruimte) en de tabel met maximale huurprijzen voor onzelfstandige woningen (Bijlage II bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte) worden bepaald. N.B. Onzelfstandige woningen (kamers) kunnen niet geliberaliseerd verhuurd worden, de liberalisatieregeling geldt alleen voor zelfstandige woningen.(zie vraag 4.8)
3. Vereisten voor tijdelijke verhuur
3.1 Waar moet de overeenkomst voor tijdelijke verhuur aan voldoen?
De huurovereenkomst moet aan de volgende voorwaarden voldoen:
a. De huurovereenkomst duurt ten minste zes maanden.
b. De opzegtermijn voor de huurder is niet langer dan een maand.
c. De opzegtermijn voor de verhuurder is niet korter dan drie maanden.
d. De huurovereenkomst eindigt in ieder geval op het moment dat de vergunning haar geldigheid verliest.
e. De huurovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd.
Indien van toepassing moet de huurder aan de regels in de plaatselijke huisvestingverordening voldoen. Wij adviseren gemeenten om in aanvulling op de vergunning de aanvrager ook te wijzen op de volgende punten:
3.2 Moet eigenaar gedurende de periode waarvoor de vergunning voor tijdelijke verhuur is verstrekt aan één huurder blijven verhuren?
Nee, uit de Leegstandwet (artikel 15) blijkt dat de gemeente voor maximaal twee jaar een vergunning kan verlenen en deze vergunning telkens voor maximaal één jaar kan verlengen. De vergunning voor tijdelijk verhuur kan in totaal met verlengingen maximaal 5 jaar duren. Gedurende de periode waarvoor de vergunning is verstrekt, kan aan verschillende huurders worden verhuurd. Uiteraard moet de verhuurder ook bij die nieuwe huurovereenkomst voldoen aan de bepalingen van de Leegstandwet.
Het is aan te raden dat de verhuurder de gemeente in kennis stelt van de nieuwe huurovereenkomst. Dit kan bijvoorbeeld door de nieuwe huurovereenkomst - met verwijzing naar de vergunning - naar de gemeente te sturen. Analoog aan de situatie dat de huurder ten tijde van het aanvragen van de vergunning nog niet bekend is. Zie hiervoor de factsheet van de VNG en WWI.
3.3 Hoe zit het met de regels van medehuurderschap als er sprake is van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet?
Echtgenoten (en geregistreerd partners) zijn van rechtswege medehuurder, art. 7:266 lid 1 BW. Daar heeft een verhuurder niets over te zeggen. Samenwonende/inwonende partners kunnen een verzoek indienen bij de verhuurder om als medehuurder aangemerkt te worden. Als de verhuurder daarmee niet instemt, kunnen ze de rechter vragen de inwonende partner aan te merken als medehuurder (7:267 BW).
De artikelen 7:266 en 7:267 BW zijn niet buiten toepassing verklaard in de Leegstandwet (art. 15 Lw). Maar bij tijdelijke verhuur zal waarschijnlijk niet gauw sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, als niet al bij de aanvang van de tijdelijke huur sprake was van partners/medehuurders (medeondertekenaars van het huurcontract). Dus het is de vraag of rechters samenwonende partners inderdaad tot medehuurder zullen benoemen.
De rechtsgevolgen van medehuurderschap bij tijdelijke verhuur zijn voor verhuurders trouwens redelijk beperkt, omdat ook de hoofdhuurder immers geen huurbescherming heeft. Wel zet de medehuurder de tijdelijke huurovereenkomst voort als de hoofdhuurder de woning heeft verlaten.
3.4 Mogen huurders en verhuurders het huurcontract eerder dan de wettelijke 6 maanden opzeggen ( al dan niet in samenspraak?)
Nee, zowel de huurder als de verhuurder zijn gebonden aan de afgesproken termijn die volgens de Leegstandwet niet korter dan zes maanden kan zijn. Huurovereenkomsten m.b.t. woonruimte die zijn aangegaan voor bepaalde tijd eindigen niet door het verstrijken van die bepaalde tijd.
Op grond van artikel 7:271, eerste lid, BW moeten dergelijke huurovereenkomsten worden opgezegd. Volgens datzelfde artikel kan die opzegging niet worden gedaan tegen een dag, die valt voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Artikel 7:271, achtste lid, BW is echter niet van toepassing. Dat betekent dat het niet mogelijk is om de huur eerder te beëindigen met wederzijds goedvinden.
3.5 Wat kan de huurder doen als de woning gebreken vertoont?
De verhuurder dient zorg te dragen voor het verhelpen van gebreken zoals ook bij een normale huurovereenkomst van toepassing is.
3.6 Wat gebeurt er als na verloop van de vergunning voor tijdelijke verhuur de woning nog steeds bewoond is?
Wanneer de verhuurder de huurder in de woning laat blijven als de vergunning voor tijdelijke verhuur verlopen is, ontstaat een gewone huurovereenkomst. De verhuurder kan dan geen beroep meer doen op de uitzondering op de huurbescherming. De verhuurder moet hier op bedacht zijn. De gemeente hoeft hier niet op te handhaven!
3.7 Kan een woonruimte na 5 jaar nog steeds tijdelijk worden verhuurd?
Nee, niet op grond van de Leegstandwet. Als de vergunning voor tijdelijke verhuur, inclusief verlengingen, 5 jaar heeft geduurd, is de termijn voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet verstreken. Als de verhuurder de huur dan toch laat voortduren, ontstaat een gewone huurovereenkomst met huurbescherming voor de huurder.
3.8 Moet een tijdelijk huurcontract opgezegd worden?
Dat hangt af van de vergunning die de gemeente verstrekt. Is de vergunning verstrekt voor een termijn die samenvalt met de duur van de huurovereenkomst dan eindigt de huurovereenkomst automatisch (als in de tussentijd geen verlenging is gevraagd) (art. 16 lid 7 Lw). Is de vergunning voor een langere termijn verstrekt en de verhuurder heeft een huurovereenkomst gesloten voor een kortere duur en wil dat die huurovereenkomst dan ook eindigt, dan moet hij tijdig opzeggen (art. 15 lid 1 Lw jo. art. 7:271 lid 1 BW).
De Leegstandwet stelt enkele huurbeschermingsbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing voor tijdelijke verhuur (zie artikel 15 lid 1 Lw). Maar niet álle huurbeschermingsbepalingen. Zo bepaalt artikel 7:271 lid 1 BW dat huurovereenkomsten die voor bepaalde tijd zijn aangegaan niet van rechtswege eindigen als die termijn is verstreken.
Ook een huurovereenkomst voor bepaalde termijn moet worden opgezegd, met in achtneming van de voorgeschreven termijnen. En art. 15 lid 1 Lw stelt de
Huurprijs
4.1 Kan bij tijdelijke de huurprijs worden verhoogd?
Ook bij tijdelijke verhuur mag de verhuurder jaarlijks een huurverhoging voorstellen. Dat is namelijk geregeld in de artikelen. 7:248 en 7:250-253 BW en die zijn in de Leegstandwet niet buiten toepassing verklaard (art. 15 Lw).
De maximale huurprijs wordt jaarlijks per 1 juli geïndexeerd met het inflatiepercentage van het voorgaande kalenderjaar. Algemeen geldt dat de huur niet vaker dan eenmaal per twaalf maanden verhoogd mag worden (7:247 jo 7:251 BW).
Bron: VNG